美国地税房产税怎么算？哪些地方地税最高？如何跟政府讲价减免地税？

想要在美国买房子，就免不了要缴交房产税/地税，这可是屋主们每年的一大支出。据美国税收留置权协会（NTLA）数据显示，每年都有超过$140亿美元的房产税被拖欠。

美国房产税怎么算？

Property Tax中文是财产税，在美国Property Tax通常指房地产税或者地税，因为很多地方已经不再对房地产以外的个人财产征收税了。【噢，据说还有27个州对车辆也要征收财产税的，为当地的小伙伴点根蜡~】

房产税一般会由所在县（County）派出评估师（Assessor/Appraiser ）对房屋进行价值估算，然后再对评估价值进行征税。

不同地方对房产价值的评估频率会不一样，有的地方可能每年评估一次，有的地方可能几年才会评估一次。评估价值一般会根据所在地区最近出售的类似房屋的价格而定，另外也可能会根据建筑许可和房屋升值等因素来调整评估价值。

大家通常会在地税税单上看到以下的英文术语：

• Market Value：市场价值
• Land：土地
• Structures：建筑物
• Assessed Value：评估价值
• Exemptions：豁免/减税
• Taxable Value：应税价值
• Total Tax：地税总值

房屋市场价值（Market Value）是房子在公开市场上能卖出的价格，房屋价值是土地价值和建筑物价值的总和，但大多数地方只会对房价的一部分征收房产税。

税务评估师在估算房屋的市场价值后，会乘以一个评估比率（Assessed Ratio）得出房屋评估价值（Assessed Value），就是实际需要纳税的部分。评估比率因地区而定，数值在0%~100%之间。

某些地区对某部分人的房产可能会有一些房地产税减免优惠，最常见的是Homestead Exemption（家园地税豁免），对居民自住的房屋可以豁免一部分价值的地税。

评估价值扣去地税豁免部分后，就是应税价值（Taxable Value），以这个价值乘以当地的地税税率（通常以千分之一为单位，也叫做Mill Levy），就是地税金额。

另外，很多地方还可能可以申请一些Property Tax Credits（地税抵免），可以抵消地税金额部分，减少要交的房地产税。

美国房产税排行榜2021

根据美国人口普查局的数据，美国家庭平均每年要缴纳房地产税$2,471美元。到底哪个州房地产税最低，哪个州最高？一起来看看吧！

了解了房产税的大致范围和计算方法，大家最关心的问题来了，我要怎么样才能少交税呢？关键在于房屋价值评估这一环节，要知道美国的房屋价值评估并不是单向的，评估机构对你的房屋估价完成之后会告知你，如果户主对估价没有异议，那么当年的房产税就按照这个估价的百分比收取。但是！如果户主觉得估价不正确，可以在当年的5月15日之前提出抗议（由于COVID19，今年推迟到6月1日），那么您就有机会和评估机构的估价人员进行一次协商（Settlement）。

如果协商不成功，您可以参加一个听证会（Hearing），对于房屋的最终估价进行辩论。

如果最后还没有达成妥协，您还有一次上庭的机会，继续捍卫您所认定的房屋价格。

有必要进行房产估价抗议吗？

当然要，一定要，必须要，重要的事情说三遍。为什么呢？

• 节省银子：房产税是按照房屋估价的比例交付，如果估价过高，自然要多交房产税；
• 帮助您的左邻右舍：如果您小区的所有居民、甚至您坐在城市的所有居民都去Protest，那么整个地区的房屋估价就可以降下来，所有的居民都可以受益，节省银子；
• 为您的下一年做好准备：如果今年不Protest，那么明年的房屋估价可能更高，所以需要每一年都去Protest；

您不仅要今年抗议，而且需要年年抗议。举个例子，去年我的房屋估价在2018年上涨了9%，通过抗议，最终估价上涨了4.3%。如果您不抗议，那么您的房产估价每年都将大幅度上涨，几年之后，您将无力招架。

房产税抗议的操作很复杂吗? 完全不麻烦，很多情况下，仅仅在网上操作，就可以了。

通过大约10分钟的网上操作，每年您都可以省下$500 ~ $1000美金的财产税。

如果您已经决定要捍卫您的房产估价了，您如何进行呢？

如何抗议房产的过高估价?

找到房产估价机构在每年三月份给您寄送的信件，在信件中找到网址，注册您的账户，在您的账户里，找到您的房屋，如果您有多处房产，请逐个进行操作。

点击【Protest Property Appraisal】，按照提示的步骤完成选择，一般您会经过以下三个阶段：

• 在线调解
• 参加听证会
• 继续上诉

第一阶段：在线调解

在线调解，英文叫做 Online Settlement，这个步骤需要大约十分钟的时间，您需要输入您心中认定的房产估价。

您一方面可以参考Redfin和Zillow来查看房屋估价，同时您需要找到小区里的其他同类房屋的估价，选取其中一个合理的估价。

在线提交之后，系统会决定是否接受这个估价，一般会有两种可能：

• 接受：那么您当年的房产估价就自动更新成为您提交的估价。
• 不接受：系统会立刻给您一个新的估价，这个估价会高于您提交的估价，您可以选择接受，那么系统会自动更新您的房产估价，您就不再需要完成下面的步骤了。您也可以选择不接受，继续抗议（Protest），这时您就会进入第二阶段。

第二阶段：参加听证会

听证会也就是 Hearing。由于您没有接受在线系统给您的最新估价，您需要再次提交您认定的估价（您可以维持第一次的估价，或者提交一个新的估价）。

在【Reason for Protest】中选择【Incorrect  appraised (market) value】和【Value is unequal compared with other properties】，同时，您需要在线提交一些材料作为您的抗议理由，这里您可以上传从Redfin和Zillow打印的数据，以及周围类似房屋的估价信息。

在【Hearing Type】中选择【 In Person】，最终完成所有的在线步骤。经过一到两个星期的等待，您会收到 Appraisal District 给您寄送来的听证会通知（注意：这封邮件中，您可能会收到一个更低的估价，如果您接收，那么就不需要进行下面的步骤），您需要按照要求，准备材料，并且参加听证会。

在德州，参加听证会的人数一般是5人（包含您在内），其中一个是Appraisal District的估价人员，另外三个是评审人员 (Appraisal Review Board，简称ARB)。

在听证会中，您和估价人员分别提供材料支持各自认定的估价，三名评审人员最终决定房屋的估价，并且会当场告知您，并且会在日后的几个星期里，寄送一封信件，正式告知您（在美国，任何正式的通知都是以信件的方式通知的）。

如果您选择接受，不用再进行下面的步骤，如果您仍然不认同，您将会进入第三阶段。

第三阶段：继续上诉

由于您仍然不认同ARB所给出的最终估价，您可能有权利上诉到您所在地县的州地区法院，独立仲裁员或者国家行政听证办公室（SOAH），具体的操作步骤请查看ARB寄送给您的信件。