在欧美的投资教攻略里里，房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts,简称REITs）通常被列为股票和债券之外的首选资产，但是这个概念对于国内的入门投资人来说，却是一个相当陌生的概念，究其原因呢，还是中国并没有太多REITs产品，仅有的几个准入门槛也过高，所以大部分国人对他知之甚少，然而这一产品在美国确实非常的流行，也非常的成熟，今天就为和大家好好聊一下REITs.

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）：是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

简单来说，REITs是一种类似封闭式共同基金，但投资标的物为不动产的投资工具。

REITs从投资者那里募集资金，指定专业管理公司进行管理，管理公司通过购买或投资房地产项目（房地产项目范围很广，可以是住宅房产（比如公寓），零售房产（比如购物大厦），商务办公楼，酒店，厂房和仓库，等等），获得房屋升值收益或者房屋出租收益等。获得的收益在扣除了管理费等相关费用后，会向投资者定期发放分红。

说白了，就是很多人把钱凑到一块，交给一个基金经理，让他去投资房地产，赚到的钱大家分。

举个例子，美国东海岸某个大都市中心有一个金碧辉煌的写字楼。因为地理位置优越，经济欣欣向荣，出租空间供不应求, 签约很多长期租户， 现金流极其稳定。你很想把这样一种资产纳入你投资组合的一部分。但这个地产要求的资金量比较大。曾几何时，只有机构投资人和富豪们才有这个能力成为这种地产的拥有者。

但Reits的出现改变了这个状况。它将众多投资人的钱筹集到一起，来购买和经营这个写字楼，大大降低了投资门槛，让中小投资人也可以成为金碧辉煌办公室的房东。

当然，Reits投资的房产不只是办公楼，还可能是酒店，公寓楼，工业厂房，工业仓储，甚至监狱，公寓农场都有Reits产品。很多Reits是对房产进行收购和经营，靠租金和房产增值取得回报。还有一些Reits是靠房贷利息取得收入。

REITs有两种类型：一是股权型REITs，持有并管理物业组合。租金收入将转化为分红支付给份额持有人。还有一种是抵押型REITs，将物业作为抵押设立基金，该基金投资于抵押贷款或抵押贷款支持证券。抵押贷款所产生的利息将是REITs的主要收入来源。

近25年，美国REITs年化收益率保持在11%以上，总收益超越了同期标准普尔500指数股票的收益。其稳定性和高收益率成为了很多稳健性投资者的首选，而和对中国投资者来说，REITs也有很多优势：

  • 投资门槛低。一般来说，传统意义上的房地产投资所需要的资金额都比较大。在任何一个大城市，一套两室一厅，或者三室一厅，至少需要几十万美元，往上的话几乎没有上限。而如果我们购买REITs的话，几百或者几千美元都可以实现。
  • 多元分散。如果我们在海外购买一套房子，那么该房子的价值很大程度上取决于当地的经济，房子周围的环境以及房子本身的维护程度。有很多微观因素会直接影响房子的价格，比如该居住区的学校质量，治安环境，邻居素质，交通便利等等。但是如果投资大型的REITs或者追踪房地产指数的REITs ETF，那么投资者就可以通过多元分散把这些“非系统风险”分摊掉。在REITs和REITs Index ETF在被发明以前，普通个人投资者无法实现这样的多元分散。
  • 对冲股票风险。从资产配置角度来说，REITs追踪的是房地产市场，对于投资者来说可以对冲股票类资产的风险。
  • 管理简单。如果你在美国买了房出租，做个住在海外的房东很烦的好不好，一会儿冷气坏了，一会儿哪漏水了，一会儿租客交租晚了。购买REITs，相当于雇佣专业的物业公司去管理这些房产，可以省去房东很多麻烦。当然，天下没有免费的午餐。REITs投资者也需要付出一定的成本来雇佣这些专业的服务。
  •  流动性强。在任何一个国家，买卖房地产都需要花费不少周折。从挑选房子开始，我们就需要找中介，花时间去做尽职调查，然后确定银行估值和贷款，再请律师完成相关文件。倒了卖房子的时候耗费的时间会更长，至少3-6个月。但是如果购买REITs，或者REITs index ETF，投资者就像交易股票一样，可以在市场开放的时候随时买进卖出，要比真正交易一套房子方便很多。

但是，没有一项产品是十全十美的，REITs也有一些风险是大家必须要考虑的：

  • REITs受通货膨胀和利率水平影响：如果发生通货紧缩，房地产物业资产价值下降，REITs净值随之下滑，REITs租金收益等也会下降，从而导致分红收益下降；同样的，如果面临利率上调压力，市场对房地产的需求水平会下降，可能会影响REITs经营现金流，且利率上升将造成REITs市场价格走低，影响其整体回报率。
  • 价格波动风险: 购买任何一个REITs，就相当于购买一支公司股票，因此需要做一定的尽职调查。如果投资者没有做好尽职调查，“瞎买瞎卖”自然带有一定风险。且其价格每天都会有上下波动。

了解了它的优势和弊端，如何才能投资REITs呢？

其实非常简单，可以开设一个网上交易账户，便可以像交易股票一样来购买Reits。。

你不但可以购买单只的Reits， 也可以购买Reits 的ETF。ETF根据一定的标准（行业，类型，地域等）挑选多只Reits，所以可以提供不错的风险分散。而且你如果没有时间或者专业知识来分析单只的Reits，ETF是个不错的简单和相对安全的途径。

不过虽然REITs听起来很诱人，但它始终是一种投资产品，有一定的风险，大家在投资前还是要做好自己的功课，谨慎选择，这篇只是REITs的入门介绍，我们会在以后更多的就某些产品具体分析，如果大家有什么好的推荐，欢迎评论留言。