都说在美国买房要慎重，其中一条就是谨慎考虑HOA。虽然与房子相比，HOA的费用只是个小钱，但是HOA的好坏绝对可以对你往后的生活质量形成重大影响。

 

什么是HOA？

HOA （Homeowner Association，直译「屋主协会」) 就是所谓的物业管理，或者可以直接理解成社区管理委员会。该组织由住户（业主）们组成并强制性参加，通常 HOA 的业务会委托社区管理服务公司执行，住户（业主）可能需要定期聚会决定社区发展事项。有数据统计证明，有HOA的房屋价格平均比没有HOA的房屋价格高5-6%。

 

哪些房产会有HOA?

通常下面两种住房需缴纳 HOA：

Condo：有些称之为 Condo Fee，由于屋主只拥有内部产权，外部一切维修管理皆由 HOA 负责，使用经费自然是从月缴的费用而来。

Townhouse：与 Condo 相比通常 HOA Fee 会低一些，推测是因为屋主拥有 Townhouse 地上地下的产权，需要自己打理的部分较多。通常 Townhouse 都是以社区为单位大面积兴建，因此都有 HOA 的组织存在。

注：其实 Condo 和 Townhouse 是两个不同的概念。Condo 主要强调「产权归属」，相对于 House，屋主只拥有房屋内部的产权，外部与土地则属物业管理协会或是建商/开发商。而 Townhouse 指的是「建物形式」，指那种与其他住家连在一起、通常是共享一面墙的建物形式，但拥有地上(建物)地下(土地)的产权。所以当我们说 “Condo”，它的建筑外型可能像独栋 Single Family House (Detached Condo)，也有可能是连栋的 Apartment 或 Townhouse。

Single Family House 一定不会有 HOA ？

大部分的 Single Family House 住宅区并没有社区管理委员会、物业管理委员会 ，但是有许多地区的 Single Family House 每月都要缴交 HOA 费用。可能因为该房属整体住宅区开发形式 Planned Unit Development (PUD) ，每月亦须缴交费用给委托物业公司，管理修缮该社区的公共设施。据悉，许多九零年代之后兴建的房屋都要收取一笔 HOA 费用，所以不是拥有 Single Family House 就一定不会有这项开销。

 

HOA的费用是多少？

答案很复杂，取决于房屋的年龄、大小、位置和建筑形态，当地的经济发展水平，以及HOA提供的设施和服务。就全美平均来讲，HOA 每月的费用在200美元到300美元之间，但是实际上差异很大，有些社区每月不到50美元，有些社区则高达每月4000美元。

HOA费用高低一般的法则是：

  1. 生活设施越多、服务越全的社区，HOA费用越高；
  2. 封闭社区比开放社区的HOA费用更高；
  3. 高层建筑比普通建筑的HOA费用高；
  4. 某些历史建筑或老旧社区，由于维护成本高，所以HOA费用也更高；
  5. 有些类型的房产，比如Condo可能会同时收取Condo fees和HOA费。

哪些地区HOA费用较高？

数据显示，在纽约(571美元)、长岛(498美元)、旧金山(463美元)、费城(449美元)和迈阿密(415美元)，HOA 的平均费用涨价最快。

HOA增加你的养房成本

需要注意，HOA的费用并不计算在买房开销中，而是额外的“养房”费用，要计入每个月的固定成本中，住多久交多久，度假出远门、房屋空置都必须继续缴纳。

 

都有哪些类型的HOA费用？

  • 固定费用：按月费、季费或年费的频率缴纳；
  • 特殊/临时费用（Special Assessments）：比如社区决定进行道路重建、扩大泳池游乐场等重大调整，或者遭遇严重自然灾害比如暴雪袭击需要除雪等，而自身的储备资金又不足，就会把项目费用平摊到业主身上；
  • 罚款：不小心或故意违反 HOA 规定需要缴交的罚款，迟交HOA需要缴纳滞纳金；
  • 涨价： 此外，也有相当多的 HOA 费用年年涨甚至月月涨，注意留意自己家的信箱和Email。

 

HOA费用都用在哪些地方？

HOA的管理内容视其规定而异，一般包括以下几项：

  • 规范日常生活，例如控制噪音、管理停车等
  • 负责公共设施/场所的维修和运营，一般包括网球场、游泳池、健身房、电梯等
  • 区内景观、植物、环境的维护，例如庭院草坪修剪及除草、洒水灌溉打理、走道打扫等
  • 保安设备、保安人员的安排；大门、治安装置如监视器、保全系统等。
  • 垃圾收集和垃圾费
  • 水费、污水费等费用
  • 铲雪
  • 房屋建筑物修理，如换修门窗、屋顶，外墙的维护
  • 统一购买固定的房屋基本险种 (例如地震险)

 

HOA对屋主有哪些限制？

有权利必然有义务，HOA对屋主的各种限制都记录在一个叫CC&R（The Declaration of Covenants, Conditions, and Restrictions，关于规则、限制和要求的声明）的具有法律约束力的文件里，说明了对屋主的限制和要求。CC&R通常也作为房产文件的一部分，在县记录员办公室（County Recorder’s Office）的网站可查。

那么CC&R都有哪些规定呢？

  1. 房屋使用的限制：比如是否可以出租、商业化，以及聚会的时间地点和频率等；
  2. 车辆的停放限制：比如是否可以停放商用车或房车，有些会规定船只、拖车等不得停放超过48小时，有些社区会为居民和客人指定停车位，有的要求居民必须把车停放在车库里，或者只允许停放一定数量的车等等；
  3. 宠物的限制：有些社区可能对狗和猫的品种、大小或体重有限制，一般不允许某些种类的动物。
  4. 对屋主行为的限制：保持房屋的良好状态、及时维修如清除有毒杂草、移走难看的装饰、如果不是收垃圾日则垃圾桶不可以摆放在路边等等；
  5. 公寓和CONDO对邻里影响的限制：包括对噪音、使用木炭烧烤、吸烟、以及对邻居造成影响的行为等限制；
  6. 室内装修的限制：通常只会限制大面积或整体的改变，比如从地砖改成地板、壁纸和窗户的更换、油漆颜色的更换等等；
  7. 室外景观的限制：比如是否可以晾晒衣服，是否允许修建泳池，栅栏的材料、高度、颜色，树木的种植和移除，草坪和灌木的维护等等；
  8. 环境保护方面的限制：例如限制花园的大小和植物的品种，规定使用特定的化肥、杀虫剂或洒水系统来维护院子，并禁止使用堆肥和太阳能电池板之类的东西。
  9. 房屋改建的限制：比如对加建面积的限制、对房屋间距、使用材料、建立独立车库或者凉亭等等，通常需要先将改建计划报送HOA，获得批准后才可以开始动工。

 

违反HOA的规定会怎样？

  1. 口头或书面通知。第一步通常是会收到HOA的口头或书面通知，声明你违反了CC&R，并要求你立即着手处理和解决；
  2. 罚款。可能是一次性罚款，也可能是问题没解决一天就要多交一天的罚款，或者是HOA帮你解决问题需要的人力物力等费用。
  3. 丧失社区设施使用的权利。包括不得使用公共区域和设施，如游泳池、健身房和俱乐部会所等，可能是暂停一段时间或直到问题得到解决。
  4. 提起法律诉讼。如果你拒绝解决问题，HOA可以提起诉讼，要求法院对你采取强制措施。如果法官做出判决，HOA可以从你的工资或银行账户直接扣取欠款和相应的法律费用。
  5. 行使留置权。如果屋主拒不缴纳费用或罚款，HOA可以对房产实行留置权，这样你的房屋出售所得的收益就会有一部分自动用于归还欠款。由于留置权会被公开记录，也会影响房屋的售价。
  6. 行使止赎权。也就是说你要被迫出售你的房子，将售房款的一部分用来偿还HOA欠款，而且在某些地方，比如德州，HOA不用走法律程序就可以直接这样做。

对HOA不满意怎么办？

如果对HOA不满意，除了直接搬走，还可以根据不同情况做出选择：

HOA没有尽到自己的职责

包括遵守CC&R，进行业主委员会的选举，以及定期举行会议等。一旦这样的情况持续了一段时间，你可以视为CC&R的规定不再具有强制性，从而要求退出HOA或提起上诉，法官会根据情况裁定是否解散HOA。

HOA没有公平的对待屋主

HOA业主委员会必须公平行事，不能单独做有利于自己的事情，也不能不公平地惩罚某个屋主。比如HOA不能因为一个委员会成员不喜欢你，就决定不清理你家门前的路。而且 HOA 不能因为种族、民族、国籍、残疾、家庭状况、性别、宗教、性取向的不同而歧视任何人。如果你觉得自己受到了歧视，可以投诉或提起上诉。

我的房子不应该被划进HOA管理区域

你的房子与社区里其他房子的共同点很少，比如相隔较远、风格迥异、位于大门或围墙外边等等，可能一开始你就不属于这个HOA，这时候可以要求退出HOA或交给法官裁定。

没人告诉过我有HOA这回事

通常在你买房子的时候，需要知道它是否属于HOA 的一部分。如果完全没人提过这件事，就突然就收到了HOA的账单，你可以投诉或起诉要求赔偿。

HOA的规定无法执行

如果HOA的CC&R有明显的法律和技术错误，根本无法执行，你可以投诉或起诉。

HOA创建于你买房子以后

这种情况下屋主通常不会被强制加入，如果你收到了账单，也可以联系律师。

HOA的优缺点

HOA是把双刃剑，好处是房屋外貌与维修都有准则，公共区域通常井井有条；坏处是业主丧失一定自主权。具体来说：

优点

  • 由HOA统一管理、业主不用操心
  • 庭园绿地的美化、公设维修都有专人负责，省去自行维护住家环境的时间和心力
  • 维持社区的外观一致、井井有条
  • 一般有HOA管理的房产售价较高

缺点

  • 屋主丧失一定自主权，须遵守HOA规定，包括是否可以养宠物、前后院设计、房屋维修方法、外墙颜色、是否可以加装天线插旗竿、庭院布置、汽车停放、屋外悬挂物品、草地颜色等
  • 有时房屋的门窗、室内装修等都必须先通报HOA才能进行施工
  • 若未按时缴交费用，可能需要交罚款 （late fee）。除了持续被催缴之外，可能还会暂停业主使用泳池、健身房等公共设施，以及HOA会议投票等权利
  • 买卖房屋可能需要经过HOA同意。售屋前若有欠费，则无法成交
  • 不能随便出租

 

购买有HOA的房屋，需要了解什么？

如果您正在考虑购买配有HOA的房产，那么在购屋之前，应该了解以下相关事项。

  • 认识HOA的规定

可以在网上找到HOA的相关规定及处罚，特别注意有关罚款的条款。您也可以要求房地产经纪人提供这些信息与文件。

  • 考虑HOA的限制

生活在有HOA的社区，不可避免地会受到约束。拥有自住房屋的主要好处之一，是能够按照自己的需求改变房屋，但HOA则刚好限制了这一点。

  • 了解HOA费用

每个社区的HOA费用有所不同。因此，应该向您的HOA提出以下问题：HOA费用如何调整？频率是什么？曾调涨过几次？HOA的储备金有多少?

此外，应该了解清楚HOA费用的覆盖范围，例如，是否还需要为垃圾额外付费；无论使用娱乐设施与否，是否都必须付费等。如果社区内建有游泳池和网球场等设施，建议事先了解其开放时间，以及自己是否有时间享受这些付费设施，因为这些设施的维护费用也将被包括在HOA费用中。

  • 了解HOA的管理

并不是所有的HOA都管理完善。业主有时需轮流担任主席，或者随机任命一个人。社区内的每个人都要准备好担任这个角色。

  • 了解HOA是否包含应对自然灾害的建筑保险

如果考虑购买公寓或联排别墅，而且居住在容易发生水灾、地震、暴风雪、火灾、龙卷风、飓风或任何其他潜在自然灾害的地区，那么了解该社区HOA是否包含上述保险就尤为重要。

  • 考虑HOA费用对长期财务的影响

假如公寓的HOA费用高昂，长期支付的费用或许相当于贷款购买一套独栋别墅的月还款额。

另外，如果你并没有居住在美国，那么，你最好有一个美国本地的银行账户，能够方便地支付每月的HOA费用。