不论你是不是打算买房卖房，你一定都对于过去这一年半美国房地产市场的疯涨有所耳闻，一个房子十几个甚至几十个人抢，小破房动辄加价15-20%成交，尤其在湾区这种高房价的地方，房产中介动动手买家挤破头，而五位数的commission轻轻松松进了口袋，比大公司码农赚的都多，工作还更轻松，是不是听起来很让人羡慕？其实我们也知道房产中介是一个高下分明特别强烈的行业，好的中介年入百万千万，一般的中介也就是勉强糊口，我们今天这篇文章并非鼓励大家成为房产中介，在美国过热的房产市场蹚浑水，只是当你拥有了房产经纪人的执照，你可以更全面细致的了解房市中的各种陷阱和障碍，更顺利的买到称心如意的房；而且可以跳过中介自己买房卖房，轻轻松松省下上万的中介佣金，又何乐而不为呢？所以，如果你有买房卖房的打算且时间充裕的话，这篇文章非常适合你！
房地产代理人(agent)和房地产经纪人(broker)的区别
在阅读本文之前，我们先来搞清楚一些基本概念：
- 房地产代理人（Real estate agent）：任何获得房地产许可证的人都可以称为房地产代理人，无论该许可证是针对销售专业人员，还是经纪人。 虽然每个州的要求各不相同，但是都必须参加房产课程培训，并通过考试才能获得执照。
- 房产经纪（REALTOR）：是全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的成员，这意味着他或她必须坚持协会的标准及其道德准则。
- 房地产经纪人（Real estate broker）：根据州法律要求，想成为房地产经纪人，必须通过代理人（agent）入门级别的培训考试，并且还需通过经纪人（broker）的执照考试。 经纪人可以独立工作，也可以聘请代理人为他们工作。
- 房地产销售员（Real estate salesperson）：房地产代理人（Real estate agent）的另一个名称。
- 房地产伙伴经纪人（Real estate associate broker）：已经参加额外房产培训课程并获得经纪人执照，但选择在其他经纪人管理下工作的人。
美国房产经纪人（代理人）考试
当然，做地产代理还有其他非经济收益。首先，你有机会接触不同的客户和家庭，每天都有新的挑战。你可以自己当老板，和形形色色的人接触和共事，陪伴他们度过每一个人生最重要的里程碑，这种满足感，不言而喻。除此之外，和其他具有同等收入潜力的职业相比，这个行业的进入门槛相对较低，不需要大学学历，只需要考取相关的考试即可，速度也快，费用也不高。
当然，如果准备从事地产代理，前期还是要投入一定的金钱和时间。在不同的地方考取执照，所花费的金钱和时间也不同。以下是成为房地产代理的六个步骤，可以让你对前期准备工作有个大概的了解。
第一步：了解你所在州的执照考试要求
因为联邦政府没有对房地产执照考试作统一要求，所以每个州都有自己一套特定的要求。可以在你所在州的房地产监管办公室的网站上查询具体的要求。
查看文章后半部分网站汇总表，找到各个州各自的房产委员会官网。比如：想找西雅图房产经纪人考试的具体要求，先找到华盛顿州房产委员会网址，查看list of licenses页面即可。
每个州通常对以下方面有具体说明：
- 年龄
- 申请流程及费用
- 背景调查和打指纹
- 继续教育
- 学历要求（如高中文凭或GED文凭）
- 考试内容和考试资格
- 考前培训和取得资格证之后的后续要求
- 考取进阶牌照的流程
- 犯罪记录的报告（如有）
第二步：参加考前培训
- 预计费用：300+美元
不管在哪个州，在参加房地产中介考试之前，都必须先在经过认证的房地产中介培训学校参加考前培训。不同的州对培训小时数有所不同。例如，在加州，申请人必须参加三个课程，总共135小时课时。在纽约州，则需要75个小时课时。
这些课程涉及到房地产行业的方方面面，一般会包括以下课程，具体会根据所处的州，以及从业意向（地产销售员或地产经纪人）略有差异：
- 房地产基础
- 房地产理论
- 房地产金融
- 房地产法
- 房地产经纪
- 商业法
- 合同法
- 物业管理
你可以在房产培训学院或指定的大学上课，也可以参加网络课程。完成课程后，记得拿成绩单和结业证，这些材料在申请资格证的时候会用到。
除了强制培训课程之外，许多学校还提供额外考前培训课程，虽然不是强制的，但很多申请人会选修这些额外的培训课，让自己更加胸有成竹。
第三步：参加房产经纪人（代理人/销售员）考试
- 预计费用：300+美元
一旦你完成了培训课程，就可以申请考取房地产中介牌照了。申请费、考试费、背景调查和执照费（如果通过考试的话）加起来预计300多美元。
上完培训课后，越早参加考试越好。因为如果你没有一次性通过的话，很多州允许你在两年内随时重考（两年之后，需要重修培训课程）。
美国房产经纪人资格考试难度
一次性通过考试的可能性有多大？根据德克萨斯州房产委员会关于培训机构提供的考试通过率信息，2019年到2020年期间，参加加州房产经纪人（代理人）考试的申请人，通过率为42%。所以如果认真上课和备考的话，一次性通过的几率是不低的。
第四步：决定是成为一名“全美房地产经纪人协会”的房产经纪（Realtor）还是普通的房产代理人（agent）/销售员
很多人混淆了“全美房地产经纪人协会”成员（Realtor）和普通的房地产代理人（real estate agent），但实际上两者之间存在着很大的区别。
Realtor是美国房地产经纪人协会NAR（National Association of Realtors）的成员。Realtor需要支付会费（2020年为150美元），遵守严格道德准则。而NAR协会也会为会员提供独家市场资源和学费低廉的继续教育。虽然成为Realtor并不是必需的，但也是一个不错的选择。
第五步：找到一个经纪公司执业
一旦你通过了考试并拿到了房地产中介牌照，还不能马上开始卖房子（至少在最初是这样）。在大多数州，新入行的房产代理人在头两年，必须挂靠在一家经纪公司。一些州甚至要求有些房产代理人在参加考试前必须先得到一家经纪公司的支持，所以最好尽早开始寻找。
美国房产经纪人佣金
房产代理人一般不会从他们的经纪人那儿拿工资，而是拿销售提成。通常，佣金会支付给如下四方：卖方代理人、买方代理人及其各自的经纪人。许多经纪人和他们销售代理按约定的百分比（通常是50/50）分佣金。有些经纪人允许代理人保留高达100%的佣金，但这些代理人通常会按月支付“desk fee”，以享用经纪人办公室的办公桌和资源。
第六步：建立关系
对于新入行的代理人来说，与行业前辈搞好关系非常重要。在这个领域要多交朋友，最好能在经纪公司找一个行业导师，可以提供房地产从业的宝贵经验，让你在成功的路上少走弯路。
尽管房地产代理可以兼职做，但大多数成功的从业者都是把这个作为自己的事业来对待，不管平时还是周末，都时刻准备着服务客户。一般来说，你对这个行业投入的时间和精力越多，就会越成功，不仅能赚钱，还能收获自我实现的满足感。
大家最关心的身份问题！
很多人对于考房产中介资格证最大的疑问是，如果我是学生F1身份或者H1B身份，是否能够成为房产经纪人？其实这个问题的重点不在于能不能参加考试，而在于能不能盈利。美国各个州对于房产经纪人报考的要求不同，但大部分州只需要考试的时候提供SSN，并没有明确要求事绿卡持有人和美国公民，所以理论上将只要你有SSN，能够通过背景调查，都有资格参加考试成为房产中介。
但是！一旦你考试通过，你需要联系当地的 Broker 公司，注册成为他们公司的 Agent，这时候问题就来了—你的身份能否支持你进行执业？
OPT： 理论上来说 OPT 是没有任何限制的，你可以做行业相关，也可以不是相关的，相对来说比较自由。个人认为是可以考试并且与 Broker 签约的（请咨询你的移民律师）。
H1-B 签证：按照 H1-B 签证的类型，你应该是给特定公司进行专业相关的工作。在这种情况，虽然你和 Broker 公司有关系，但是你并不受雇于 Broker 公司，但是你的提成会从 Broker 公司那里支付（这里会在下面提到）。根据 H1-B 的法律显然是越过了 H1-B 的授权许可。
H4 有 EAD：H4 的 EAD 是无限制的 EAD，因此是没有问题进行执业的。
Green Card职业移民排期的 EAD：这里说的是通过职业移民申请的绿卡。请注意我了解的说法是这个时候的 EAD 如果你使用了，就进入排期豁免阶段了，如果你同时持有 H1-B 身份的话，你的 H1-B 会失效，一般来说不到万不得已很多移民律师不建议使用这个时候的 EAD。当然如果你持有这个 EAD 的话，应该也是可以进行执业的。
Green Card 婚姻移民EAD：很多人是婚姻移民，这时候只要入境就会签发 EAD，或者在美国境内结婚了会进行身份调整，这个时候也会发 EAD 卡。一般来说这个 EAD 卡是无限制 EAD 卡。你应该是没有问题进行任何职业的。
Green Card 到手：无问题。
B1/B2：如果没有 SSN 的话都没有办法进行考试。
综合上面的信息，大家应该可以看出来：
考试应该没有问题，考试过后是否能执业，是否与 Broker 进行注册与你现在的身份有很大关系。
当你的身份有雇佣限制的时候，不建议考试和进行从业。
对于大部分朋友，保持身份的合法性至关重要，没有必要以为贪图佣金铤而走险，最后弄个非法雇佣。所以最稳妥的方式就是拿到绿卡之后再进行考试和从业！
