在欧美的投资教攻略里里,房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITs)通常被列为股票和债券之外的首选资产,但是这个概念对于国内的入门投资人来说,却是一个相当陌生的概念,究其原因呢,还是中国并没有太多REITs产品,仅有的几个准入门槛也过高,所以大部分国人对他知之甚少,然而这一产品在美国确实非常的流行,也非常的成熟,今天就为和大家好好聊一下REITs.

房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITs):是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

简单来说,REITs是一种类似封闭式共同基金,但投资标的物为不动产的投资工具。

REITs从投资者那里募集资金,指定专业管理公司进行管理,管理公司通过购买或投资房地产项目(房地产项目范围很广,可以是住宅房产(比如公寓),零售房产(比如购物大厦),商务办公楼,酒店,厂房和仓库,等等),获得房屋升值收益或者房屋出租收益等。获得的收益在扣除了管理费等相关费用后,会向投资者定期发放分红。

说白了,就是很多人把钱凑到一块,交给一个基金经理,让他去投资房地产,赚到的钱大家分

举个例子,美国东海岸某个大都市中心有一个金碧辉煌的写字楼。因为地理位置优越,经济欣欣向荣,出租空间供不应求, 签约很多长期租户, 现金流极其稳定。你很想把这样一种资产纳入你投资组合的一部分。但这个地产要求的资金量比较大。曾几何时,只有机构投资人和富豪们才有这个能力成为这种地产的拥有者。

但Reits的出现改变了这个状况。它将众多投资人的钱筹集到一起,来购买和经营这个写字楼,大大降低了投资门槛,让中小投资人也可以成为金碧辉煌办公室的房东。

当然,Reits投资的房产不只是办公楼,还可能是酒店,公寓楼,工业厂房,工业仓储,甚至监狱,公寓农场都有Reits产品。很多Reits是对房产进行收购和经营,靠租金和房产增值取得回报。还有一些Reits是靠房贷利息取得收入。

REITs有两种类型:一是股权型REITs,持有并管理物业组合。租金收入将转化为分红支付给份额持有人。还有一种是抵押型REITs,将物业作为抵押设立基金,该基金投资于抵押贷款或抵押贷款支持证券。抵押贷款所产生的利息将是REITs的主要收入来源。

近25年,美国REITs年化收益率保持在11%以上,总收益超越了同期标准普尔500指数股票的收益。其稳定性和高收益率成为了很多稳健性投资者的首选,而和对中国投资者来说,REITs也有很多优势

  • 投资门槛低。一般来说,传统意义上的房地产投资所需要的资金额都比较大。在任何一个大城市,一套两室一厅,或者三室一厅,至少需要几十万美元,往上的话几乎没有上限。而如果我们购买REITs的话,几百或者几千美元都可以实现。
  • 多元分散。如果我们在海外购买一套房子,那么该房子的价值很大程度上取决于当地的经济,房子周围的环境以及房子本身的维护程度。有很多微观因素会直接影响房子的价格,比如该居住区的学校质量,治安环境,邻居素质,交通便利等等。但是如果投资大型的REITs或者追踪房地产指数的REITs ETF,那么投资者就可以通过多元分散把这些“非系统风险”分摊掉。在REITs和REITs Index ETF在被发明以前,普通个人投资者无法实现这样的多元分散。
  • 对冲股票风险。从资产配置角度来说,REITs追踪的是房地产市场,对于投资者来说可以对冲股票类资产的风险。
  • 管理简单。如果你在美国买了房出租,做个住在海外的房东很烦的好不好,一会儿冷气坏了,一会儿哪漏水了,一会儿租客交租晚了。购买REITs,相当于雇佣专业的物业公司去管理这些房产,可以省去房东很多麻烦。当然,天下没有免费的午餐。REITs投资者也需要付出一定的成本来雇佣这些专业的服务。
  •  流动性强。在任何一个国家,买卖房地产都需要花费不少周折。从挑选房子开始,我们就需要找中介,花时间去做尽职调查,然后确定银行估值和贷款,再请律师完成相关文件。倒了卖房子的时候耗费的时间会更长,至少3-6个月。但是如果购买REITs,或者REITs index ETF,投资者就像交易股票一样,可以在市场开放的时候随时买进卖出,要比真正交易一套房子方便很多。

但是,没有一项产品是十全十美的,REITs也有一些风险是大家必须要考虑的:

  • REITs受通货膨胀和利率水平影响:如果发生通货紧缩,房地产物业资产价值下降,REITs净值随之下滑,REITs租金收益等也会下降,从而导致分红收益下降;同样的,如果面临利率上调压力,市场对房地产的需求水平会下降,可能会影响REITs经营现金流,且利率上升将造成REITs市场价格走低,影响其整体回报率。
  • 价格波动风险: 购买任何一个REITs,就相当于购买一支公司股票,因此需要做一定的尽职调查。如果投资者没有做好尽职调查,“瞎买瞎卖”自然带有一定风险。且其价格每天都会有上下波动

了解了它的优势和弊端,如何才能投资REITs呢?

其实非常简单,可以开设一个网上交易账户,便可以像交易股票一样来购买Reits。。

你不但可以购买单只的Reits, 也可以购买Reits 的ETF。ETF根据一定的标准(行业,类型,地域等)挑选多只Reits,所以可以提供不错的风险分散。而且你如果没有时间或者专业知识来分析单只的Reits,ETF是个不错的简单和相对安全的途径。

不过虽然REITs听起来很诱人,但它始终是一种投资产品,有一定的风险,大家在投资前还是要做好自己的功课,谨慎选择,这篇只是REITs的入门介绍,我们会在以后更多的就某些产品具体分析,如果大家有什么好的推荐,欢迎评论留言。